Impuestos al vender una Vivienda

Vender una vivienda implica pagar una serie de impuestos y gastos que muchas veces los propietarios no conocen. En esta guía te explicamos de forma clara qué impuestos se aplican, cuánto se paga y en qué casos se puede reducir o incluso evitar ciertos costes. 

1. Plusvalía Municipal (IIVTNU)

La plusvalía municipal es uno de los impuestos más importantes al vender una vivienda. Lo cobra el Ayuntamiento de Barcelona por el incremento del valor del terreno desde que se compró hasta que se vende.

Quién la paga

Generalmente, el vendedor.

Cómo se calcula

Existen dos métodos y se puede elegir el más favorable:

  • Método objetivo: basado en el valor catastral del suelo y los años de propiedad.

  • Método de incremento real: basado en la ganancia real obtenida en la venta.

El ayuntamiento acepta el método más ventajoso para ti, siempre que se pueda justificar.

Cuándo se paga

Dentro de los 30 días hábiles desde la firma en notaría.

Cuándo NO se paga

No se paga si:

  • No hay ganancia.

  • Se vende por debajo del precio de compra.

  • Se demuestra pérdida patrimonial.

2. IRPF POR GANANCIA PATRIMONIAL

Este impuesto se paga en la declaración de la renta solo si has ganado dinero con la venta.

Cómo se calcula

Ganancia = Precio de venta − (Precio de compra + gastos + mejoras)

Ejemplo de mejoras deducibles: reformas, pintura, instalaciones, carpintería, etc.

Tipos impositivos 2025

  • 19% hasta 6.000 €

  • 21% entre 6.000 y 50.000 €

  • 23% entre 50.000 y 200.000 €

  • 28% más de 200.000 €

Exenciones importantes

  • Mayores de 65 años: exentos si es vivienda habitual.

  • Reinversión: si compras otra vivienda habitual en 2 años, puedes quedar exento.

  • Dación en pago: exento.

3. Gastos de Notaría del Vendedor

Normalmente el comprador paga la mayor parte, pero el vendedor debe asumir:

  • Copias adicionales de la escritura

  • Cancelación de cargas o anotaciones

Coste aproximado: 40–200 €.

4. Cancelación de Hipoteca

Si tu hipoteca aún aparece en el Registro, necesitas cancelarla antes de vender.

  • Notaría: 90–150 €

  • Registro de la Propiedad: 30–100 €

  • Gestoría (opcional): 150–300 €

5. Certificado Energético (CEE)

Es obligatorio para vender o publicitar la vivienda.

Coste medio en Barcelona: 60–150 €.
Validez: 10 años.

6. Otros gastos posibles

  • Cédula de habitabilidad (si está caducada)

  • Certificado de deuda de comunidad

  • Últimos recibos de IBI y basuras

  • Actualización de ITE (solo en edificios antiguos)