CÉDULA DE HABITABILIDAD EN CATALUÑA (BARCELONA)

La cédula de habitabilidad es un documento obligatorio en Cataluña para poder vender, alquilar o dar de alta suministros en una vivienda. Acredita que el inmueble cumple las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas por la normativa catalana.

En Barcelona es uno de los documentos más importantes a la hora de realizar cualquier operación inmobiliaria.

1. ¿Qué es la cédula de habitabilidad?

Es un certificado oficial emitido por la Generalitat de Catalunya que verifica que la vivienda:

Tiene condiciones de salubridad
Cumple dimensiones mínimas
Tiene espacios habitables adecuados
Dispone de ventilación e iluminación correctas
Cumple instalaciones básicas (agua, electricidad, saneamiento)

Sin cédula, un inmueble no se considera vivienda a nivel legal.

2. ¿Cuándo es obligatoria la cédula de habitabilidad?

✔️ Para vender un piso

La notaría exigirá cédula en vigor o la solicitud de renovación.

✔️ Para alquilar

El propietario debe entregarla al inquilino.

✔️ Para dar de alta suministros

En muchos casos es necesaria para agua, gas o electricidad.

✔️ Para cambios de uso (local → vivienda)

Obligatoria en la fase final del proceso.

3. Tipos de cédula

✔️ Cédula de primera ocupación

Para viviendas nuevas o rehabilitadas integralmente.

✔️ Cédula de segunda ocupación

Para pisos habituales de segunda mano.
Tiene validez de 15 años.

4. Requisitos mínimos para obtenerla

Los requisitos dependen del Decreto 141/2012 y normativa actualizable.

Los principales son:

🔸 Espacios mínimos

Superficie mínima útil total: ≈36 m² (caso general)
Altura mínima: 2,50 m en zonas habitables
Baño completo y cocina independiente o integrada

🔸 Instalaciones básicas

Agua potable
Evacuación de aguas residuales
Electricidad
Ventilación natural o forzada

🔸 Seguridad

Acceso independiente
Ventanas a exterior o patios reglamentarios
Ausencia de patologías graves

5. ¿Qué pasa si la cédula está caducada?

No se puede:

Formalizar venta
Formalizar alquiler
Tramitar algunos suministros
Obtener licencia turística (si aplica)

Debe renovarse mediante un técnico habilitado (arquitecto o aparejador).

6. ¿Cuándo un local puede obtener cédula de habitabilidad?

Este punto es muy importante, porque cada vez más clientes están buscando convertir locales en vivienda debido a la escasez de producto en Barcelona.

Un local comercial SÍ puede obtener cédula, pero solo si cumple estrictamente todos estos requisitos:

✔️ Fachada mínima a vía pública

Generalmente mínimo 3 metros de fachada (según planeamiento).

✔️ Altura libre mínima

Al menos 2,50 m en zonas habitables
(2,20 m en zonas como baños o pasillos).

✔️ Iluminación natural suficiente

Es imprescindible abrir ventanas a la calle o patio legal.

✔️ Ventilación natural o forzada

Debe cumplir el mismo estándar que una vivienda.

✔️ Profundidad máxima del local

Los espacios sin luz natural no pueden superar profundidades excesivas.

✔️ Acceso independiente y seguro

No puede ser subterráneo ni tener acceso solo por zonas comunes ajenas.

✔️ Proyecto técnico + licencia

Un arquitecto debe redactar un proyecto de cambio de uso.

7. ¿Cuándo NO se puede convertir un local en vivienda?

Es importante decírselo claramente a los clientes para evitar falsas expectativas:

Locales en sótanos o semisótanos
Locales sin fachada legal
Locales interiores sin acceso directo a la calle
Locales sin opción real de iluminar o ventilar
Locales cuya zona urbanística prohíbe el cambio de uso
Locales con estructura inadecuada o patologías graves
Locales con afectación urbanística o de expropiación

Barcelona tiene zonas donde el cambio de uso está claveado, limitado o prohibido (según el planeamiento vigente).

8. ¿Cuánto cuesta obtener la cédula de habitabilidad?

Informe técnico: 60–150 €
Tasas de la Generalitat: variable, generalmente baja (≈20 €)

Si hay que hacer obra para cumplir requisitos, el coste puede aumentar dependiendo del caso.